Informationen über den Immobilienmarkt - Archiv

Schneller schuldenfrei mit der richtigen Tilgung

Die meisten Immobilienkäufer finanzieren ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer seiner Bank eine feste monatliche Rate, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt: Die Zinsen zahlt der Kreditnehmer an die Bank, mit dem Tilgungsanteil wird das Darlehen abgezahlt. Wer von Anfang an eine höhere Tilgung wählt oder viel Eigenkapital beisteuert, profitiert von besseren Zinskonditionen. Angerechnet wird der Zinssatz immer auf die Höhe der Restschuld. Den Tilgungssatz können Kreditnehmer hingegen selbst festlegen und damit auch die Höhe der monatlichen Rate bestimmen. Je höher die Tilgung, desto höher ist zwar die Rate, desto schnelle schrumpft allerdings auch die Restschuld. Der Zinssatz und die monatliche Rate bleiben jeden Monat gleich. Da die Restschuld jedoch immer geringer wird, sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil um dieselbe Höhe steigt. Eine hohe Tilgung bedeutet daher, dass Kreditnehmer insgesamt weniger Zinsen zahlen und schnelle schuldenfrei sind.

Immobilien - ein bedeutender Wirtschaftsfaktor

Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln entfallen rund 18 Prozent der Bruttowertschöpfung Deutschlands auf immobilienbezogene Wirtschaftsaktivitäten. Zu den Akteuren gehören rund 815.000 Unternemen, knapp 3,9 Millionen private Vermieter und rund 16 Millionen Selbstnutzer. Ende des Jahres 2015 lebten in Deutschland rund 82,2 Millionen Menschen in gut 41,4 Millionen Wohnungen und 19,4 Millionen Gebäuden mit einer Wohnfläche von rund 3,79 Milliarden Quadratmetern. Mit einem Wert von 125.000 Euro verfügen deutsche Haushalte im europäischen Vergleich jedoch über ein relativ geringes Immobilienvermögen. Zinsen, Beschäftigung und Bevölkerungswachstum bilden derzeit äußerst günstige Rahmenbedingungenfür den Erwerb von Immobilien, betont das Institut.

Wann darf der Vermieter in die Mietwohnung?

Vermieter haben kein grundsätzliches Recht, eine vermietete Wohnung regelmäßig zu begehen. Spektakulär wurde ein Fall, in dem ein Mieter seinen Vermieter aus der Wohnung getragen hatte und eine fristlose Kündigung erhielt, die der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 289/13) jedoch für nichtig erklärte. Auch ein Vermieter, der regelmäßig bauliche Mängel kontrollieren wollte, wurde in seine Schranke verwiesen (AG Stuttgart, Az. 6 C 1267/14). Das Amtgericht München (AG München, Az. 461 C 1926/15) hält jedoch Begehungen im Abstand von fünf Jahren für rechtens. Vermieter dürfen die vermietete Wohnung besichtigen, wenn dazu ein konkreter, nachvollziehbarer Grund besteht, zum Beispiel, wenn die Wohnung verkauft oder vermietet werden soll oder wenn Instandhaltungsmaßnahmen geplant werden. Auch die Installation und Wartung von Rachmeldern ist ein konkreter Grund.

Wer eine Terrasse allein nutzt, trägt auch allein die Kosten

Die Fläche der Terrasse zu erweitern, zu befestigen und gegen Blicke abzuschirmen ist ein nachvollziehbarer Wunsch der Wohnungseigentümer, die daran Sondernutzungsrechte haben. Eine Eigentümergemeinschaft hatte diesem Anliegen zugestimmt und beschlossen, dass die Kosten der Baumaßnahmen und künftigen Instandhaltung von den Nutzern zu tragen sind. So stand es auch bereits in der Teilungserklärung.
Ein Eigentümer klagte jedoch und sprach der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz ab; sie können über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nicht entscheiden. Es kam zum Rechtsstreit bis vor dem Bundesgerichtshof. Der entschied, dass Wohnungseigentümer, denen laut Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten obliegen, im Zweifel auch die Kosten tragen müssen. Dies gilt auch und besonders für Flächen, die zwar eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, an denen diese Eigentümer aber Sondernutzungsrechte haben. Weiterhin gilt dies auch für später hinzugekommene Anlagen wie Zäune oder Terrassen (BGH, 28.10.2016, V ZR 91/16).

Mieter dürfen das Bad nicht eigenmächtig umbauen

Die Wohnung soll ein Ort zum Wohlfühlen sein. Viele Mieter wollen deshalb Umbauten vornehmen, die ihren individuellen Bedürfnissen und ihrem eigenen Geschmack entsprechen - zum Beispiel ein Einbauschrank im Flur, neue Fliesen im Bad oder Parkett im Wohnzimmer. Doch Vorsicht ist geboten. Mieter dürfen zwar Innentüren und Wände knallig bunt streichen (BGH, Az. VIII ZR 50/09), müssen diese aber beim Auszug wieder mit einer neutralen Farbe überstreichen (BGH, Az.VIII ZR 416/12). Bei Umbauplänen sollte in jedem Fall der Vermieter gefragt werden. Dieser kann grundsätzlich beim Auszug den Rückbau fordern. Eingriffe in die Bausubstanz, wie der Einbau eines neuen Fensters oder Bades, sind von der Genehmigung des Vermieters abhängig.

Eigene Immobilie gefragter als eigenes Auto

Wenn junge Menschen in Deutschland Geld übig haben, würden sie am ehesten für die eigenen vier Wände ausgeben. Für 40 Prozent der 18- bis 34-jährigen ist die eigene Immobilie die beliebteste große Anschaffung und rangiert vor Auto und Smartphone. 13 Prozent würden in Eirichtunge und Möbel investieren.

Hypothekenlaufzeit optiemieren

Die Zinsen für Immobilienkredite sind weiterhin außerordentlich güstig. Dennoch ist besonnenes Handeln ratsam. Der vereinbarte Zins gilt üblicherweise nur für den ersten Finanzierungsabnitt von fünf oder zehn Jahren. Danach braucht der Immobilieneigentümer eine Anschlussfinanzierung, um die Restschuld zu tilgen. Wenn diese dann teuerer ist, steigt die monatliche Balastung. Wer keine bösen Überraschungen erleben möchte, sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen, um sich dauerhaft vor Erhöhungen zu schützen. Nachteil: je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Mehr aktuelle Tipps zur Finanzierung unter: www.test.de.

Wie Mieter die Kaution zahlen können

Wer umzieht, hat eine Menge Kosten: Möbelwagen, Renovierung, neue Möbel, erste Monatsmiete, ggf. sogar doppelte Mietzahlung für die alte und die neue Wohnung sowie die Kaution. Meist verlangt der Vermieter drei Monatsmieten als Sicherheit. Diese Mietsicherheit kann auf verschiedene Weise geleistet werden, zum Beispiel mittels Verpfändung eines Sparbuches oder von Wertpapieren, als Bankbürgschaft, Mietaval oder Kautionsbürgschaft einer Versicherung. Welche Methode am besten ist, hängt vom Einzelfall ab. Banken verknüpfen oft Bedingungen mit der Bürgschaft wie Kontoführung, Sperreinlage oder Gebühren. Versicherungen bieten ebenfalls Bürgschaften an. In diesem Fall zahlen Mieter einen Jahrensbeitrag an die Versicherung, die den Vermieter im Schadensfall absichert.

Wohnen im Eigentum ist günstiger als zur Miete

Wie groß der Vorteil für Wohneigentümer gegenüber Mietern ist, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum reicht in den Metropolen von 34 Prozent in München bis zu 47 Prozent in Hamburg. Auf Kreisebene schwankt die Vorteilhaftigkeit zwischen 13 Prozent und 67 Prozent. Der Trendindikator von TNS Infratest zeigt, dass Immobilieninteressenten sich dieser Tatsache durchaus bewusst sind. Wegen der niedrigen Zinsen erscheint Immobilienbesitz derzeit attraktiver denn je. Drei Viertel der Deutschen sehen im "Betongold" die beste Geldanlage. Gut jeder fünfte Mieter beabsichtigt, in den nächsten zehn Jahren eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, obwohl laut empirica die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2016 in den kreisfreien Städten gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,9 Prozen und in den Landkreisen um 7,6 Prosent gestiegen sind.

Unmut wegen zu hoher Grunderwerbsteuer wächst

Immer mehr Verbände und politische Gruppen fordern eine Senkung der Grunderwerbsteuer, durch die der Staat bei jeder Immobilientransaktion je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises kassiert. Die Länder hatten diese Steuer in den vergangenen Jahren von vorher einheitlich 3,5 Prozent auf bis zu 6,5 Prozent erhöht. Die Steuer bezeichnen viele Kritiker in dieser Höhe als unverhältnismäßig und ungerecht, sie verteuert das Wohnen zusätzlich, schränkt die Mobilität ein und erschwert besonders jungen Menschen den Erwerb von Immobilieneigentum.

Hypothekenlaufzeit optimieren

Die Zinsen für Immobilienkredite sind weiterhin außerordentlich günstig. Dennoch ist besonnenes Handeln ratsam. Der vereinbarte Zinssatz gilt üblicherweise nur für den ersten Finanzierungsabschnitt von fünf bis zehn Jahren. Danach braucht der Immobilieneigentümer eine Anschlussfinanzierung, um die Restschuld zu tilgen. Wenn diese dann teurer ist, steigt die monatliche Belastung. Wer keine bösen Überraschungen erleben möchte, sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen, um sich dauerhaft vor Erhöhungen zu schützen. Nachteil: je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.

Umziehen aus gutem Grund

Es gibt viele gute Gründe, in eine andere Wohnung zu ziehen. Die meisten Umziehenden wollen die Wohnqualität verbessern (36% der Befragten), bei 23% hat Platzmangel den Umzugswunsch ausgelöst, und 19% ziehen um, weil sie Immobilieneigentum erworben haben. Ärger mit dem Vermieter oder mit Mitbewohnern geben immerhin noch 14% an, und für 13% waren Wohnungsmängel ausschlaggebend für den Umzug. Nur jeder achte Umzug findet aus beruflichen Gründen statt. Dabei zieht jeder Zweite in die Nähe seines Arbeitgebers, 36% nennen einen Arbeitsplatzwechsel als Anlass. Auffällig ist, dass die Umziehenden überwiegend ihrer Region und ihren Vorlieben treu bleiben. Wer ländlich wohnt, sucht mehrheitlich wieder eine ländliche Wohnung (85,79%), und mehr als die Hälfte der Kleinstädter (66,7%) zieht innerhalb der Kleinstadt um.

Zinsen immer noch im Keller

Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen weiterhin auf so niedrigem Niveau wie seit 30 Jahren nicht. Fachleute erwarten, dass in den kommenden Wochen sogar länger laufende Darlehen -zum Beispiel über 15 Jahre- zu Zinssätzen um drei Prozent zu haben sein werden. Immobilienkäufern wird empfohlen, sich diese günstigen Konditionen durch Zinsbindung von bis zu 30 Jahren zu sichern und eine möglichst hohe Anfangstilgung von mindestens zwei bis drei Prozent zu vereinbaren.

Quelle: Rund um Immobilien Ausgabe: Sommer 2014

Vorteile des Maklers

Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie planen stellt sich oft die Frage, ob für diesen Zweck ein Makler eingeschaltet werden soll. Die Einschaltung eines Immobilienmaklers ist zwar mit Kosten verbunden, bietet dafür allerdings auch zahlreiche Vorteile und kann vor bösen Überraschungen schützen.

Immobilienmarkt & Rechtslage
Eine große Auswahl an Immobilien, unterschiedlichste Käufer/Verkäufer und stets wechselnde Rechtslagen machen Kauf bzw. Verkauf von Immobilien zu einer komplizierten Angelegenheit. Jung Immobilien verfügt über die nötige... » Weiterlesen

Jeden Tag gut lüften

In einer normalen Wohnung entsteht jeden Tag literweise Luftfeuchtigkeit, die durch lüften aus dem Haus muss. Efiizientes lüften trägt wesentlich zum Wohlbefinden bei. In den vergangen Jahrzehnten haben sich Wohngebäude durch neue Standarts wesentlich verändert. Viele Gebäude sind inzwischen wärmegedämmt und haben dichtere Fenster. Der Wohnkomfort ist gestiegen und der Energieverbrauch gesunken. Wärmegedämmte Gebäude brauchen deshalb laut BINE Informationsdienst eine bewusste Lüftungsstrategie. Empfehlungen: Türen zwischen Räumen mit mehr als 4 Grad Temperaturdifferenz geschlossen halten. Nach dem Duschen lüften. Kellerräume nur im Winter lüften. An ungedämmte Außenwände weder Schränke stellen noch groߟe Bilder aufhängen. Möglichst nicht bei offenem Fenster schlafen, Schlafzimmer über Tag per Stoßftung lüften. Dauerlüften vermeiden.

Immobilien - so attraktiv wie nie zuvor

Nie zuvor standen Immobilien so hoch in der Gunst von Anlegern wie derzeit. 99 Prozent aller Teilnehmer an der Studie Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt halten den deutschen markt für attraktiv.Dieser Optimismus bezieht sich vor allem auf Wohn- und Einzelhandelsimmobilien in guten Lagen, wo die Befragten steigende Preise erwarten. Bei Einzelhandelsimmobilien in 1-a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteigerungen, bei Wohnimmobilien an Top-Standorten sind es sogar drei Viertel der Befragten. Nach den jüngsten Analysen des Bundesinstituts fü Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) setzt sich die bereits seit einigen Jahren zu beobachtende regionale Spaltung der Märkte fort. So steigen die Mieten und Immobilienpreise am stärksten in den ohnehin teuren süd- nord- und westdeutschen Wachstumsregionen wie den Metropolen München, Frankfurt oder Hamburg. Dort zeigen sich bereits Engpäße im Niedrigpreissegment. "Niedrige Zinsen und ein insgesamt moderates Preisniveau machen deutsche Wohnimmobilien attraktiv und für viele Käufer erschwinglich", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland.

Renovierungskosten nach Modernisierung

Vermieter dürfen die jährliche Miete um elf Prozent der aufgewendeten Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, wenn dadurch der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert, eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt wird oder Umstände vorliegen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 559 BGB) Ein Mieter in Görlitz wollte dem Einbau von Wasserzählern und der Mieterhöhung nur dann zustimmen, wenn der Vermieter ihm zuerst einen Vorschuss für die im Zuge der Arbeiten nötige Neutapezierung der Küche zahlte. Der Vermieter kam dem nach, bezog jedoch die Tapezierkosten in die Mieterhöhung mit ein. Der Mieter zahlte den Erhöhungsbetrag nicht. Der Bundesgerichtshof entschied: Auch die durch die Modernisierung angefallenen Renovierungskosten dürfen in die Mieterhöhung einfließen (30.03.2011,Az. VIII ZR 173/10).

Quelle: "rund um Immobilien" Grabner Verlag GmbH
Ausgabe: Sommer 2011

Hypothekenzinsen: Trend zeigt aufwärts

Die Hypothekenzinsen ziehen seit Ende 2010 leicht an. Zinsen und Baudarlehen mit Zehnjahresbindung sind zwischen September 2010 und Januar 2011 um 0,7 Prozent gestiegen - ein Anstieg, der ein 150.000-Euro-Darlehen um circa 10.500 Euro verteuert. Die Europäische Zentralbank hat Anfang April den Leitzins von 1,0 auf 1,25 Prozent erhöht. Fachleute rechnen damit, dass die seit einiger Zeit anhaltende Niedrigzinsphase langsam endet. Wer sich mit konkreten Kauf- oder Bauabsichten trägt, sollte daher jetzt nicht zu lange abwarten.

Quelle: "rund um Immobilien" Grabner Verlag GmbH
Ausgabe: Sommer 2011

Grunderwerbsteuer erhöht

In einigen Bundesländern gilt seit diesem Jahr eine höhere Grunderwerbsteuer. Deren Steuersatz kann seit der Förderalismusreform von 2006 durch die Länder selbst festgelegt werden. In Brandenburg wurde die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent erhöht, in Niedersachsen und Bremen auf 4,5 Prozent, im Saarland auf 4 Prozent. In Schleswig-Holstein wurde eine Erhöhung auf fünf Prozent ab 2012 beschlossen. Bereits in den letzten Jahren haben Berlin, Hamburg und Sachsen Anhalt die Grunderwerbsteuer erhöht. Mit hoher Warscheinlichkeit werden weitere Länder folgen.

Quelle: "rund um Immobilien" Grabner Verlag GmbH
Ausgabe: Sommer 2011

Stacheldraht zu gefährlich

Immer wieder entsteht unter Nachbarn Streit um die Gestaltung der Grundstücksgrenze. Einen besonders krassen Fall hatte das Verwaltungsgericht Koblenz zu entscheiden: Ein Grundstückseigentümer hatte seinen zwei Meter hohen Lamellenzaun auf der Seite zum Nachbarn hin auch noch mit Stacheldraht gekrönt. Davor stand noch ein 1,30 m hoher Zaun aus Holz. Der Nachbar informierte das Bauamt, welches die Grenzbefestigungsanlagen für unzulässig erklärte. Insbesondere sei der Stacheldraht zu entfernen, weil spielende Kinder sich am Stacheldraht verletzen könnten. (Az. 7 K 2595/05.KO)

Quelle: "rund um Immobilien" Grabner Verlag GmbH
Ausgabe: Frühjahr 2011

Unberechtigtes Zurückbehalten der Miete führt zur Kündigung

Leistet ein Vertragspartner nicht, was er vertraglich zugesagt hat, darf der andere laut BGB seine Leistung vorläufig zurückbehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist eine Art Druckmittel für vertragstreues Verhalten und existiert auch im Mietrecht. Wird es vom Mieter zu Unrecht angewandt, kann der Vermieter jedoch zur fristlosen Kündigung berechtigt sein. Ein Mieter hatte monatelang die Miete nicht gezahlt, weil die Wohnung von Schimmel befallen war. Dies teilte er dem Vermieter jedoch erst mit, als dieser schon die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen hatte. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete stehe dem Mieter nur als Druckmittel zu, um die Mängelbeseitigung zu erzwingen. Dies sei jedoch sinnlos, wenn er den Vermieter gar nicht über den Mangel informiere. Wie bei einer Mietminderung sei auch beim Zurückbehaltungsrecht die Mängelanzeige unverzichtbar. (Az. VIII ZR 330/09)

Quelle: "rund um Immobilien" Grabner Verlag GmbH
Ausgabe : Frühjahr 2011

Fürs Alter umbauen mit staatlicher Förderung

99 Prozent aller Wohnungen in Deutschland sind laut Zeitschrift Finanztest nicht für Senioren geeignet. Wer als Mieter oder Eigentümer sein Heim altersgerecht gestalten will, kann auf staatliche Unterstützung zurückgreifen. Die KfW-Förderbank, Gemeinden und Bundesländer halten Förderprogramme bereit. Bei der KfW gibt es das Programm "Wohnraum modernisieren", bei dem 100 Prozent der förderfähigen Kosten (höchstens 100.000 Euro pro Wohnung) durch ein zinsgünstiges Darlehen finanziert werden können. Viele Umbaumaßnahmen sind gar nicht teuer: Lose Teppiche als Stolperfalle sollten entfernt , mit Möbeln zugestellte Zimmer entrümpelt und an bestimmten Stellen Haltegriffe angebracht werden. Soll eine Wohnung barierrefrei sein, bieten sich die Entfernung von Türschwellen und der Einbau einer Dusche ohne Duschwanne an.

Mieter muss neues Messgerät dulden

§ 4 der Heizkostenverordnung schreibt vor, dass der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Nutzer von Wärme und Warmwasser erfassen muss. Der Mieter hat es zu dulden, dass zu diesem Zweck Messgeräte in der Wohnung installiert werden. Der Bundesgerichtshof verurteilte kürzlich einen Mieter dazu, Handwerker in die Wohnung zu lassen, damit ein weiterer Heizkostenverteiler eingebaut und ein vorhandener zwecks Funkerfassung der Ablesedaten umprogrammiert werden konnte. Der neue Heizkostenverteiler sollte Daten messen, die bisher noch nicht erfasst worden waren. Mieter seien verpflichtet, alle Maßnahmen zur Installation eines geeigneten Gebrauchserfassungssystems zu dulden (Urteil vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 170/09).

Schönheitsreparatur heißt auch Teppichreinigung

Wer sich als Mieter vertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss auch den Teppichboden reinigen, hat der BGH entschieden. Die Definition der Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II BV, der auch das Streichen der Fußböden vorsieht, sei nicht mehr zeitgemäß, da die damit gemeinten Holzdielen kaum noch existieren, so das Gericht. An dessen Stelle trete vielmehr die Reinigung des Teppichbodens. Gemeint ist damit die gründliche Reinigung der Oberfläche, nicht das Staubsaugen. Die Entscheidung erfolgte zwar im Rahmen eines Gewerbemietvertrages; es ist aber davon auszugehen, dass die Erweiterung der Pflichten im Rahmen der Schönheitsreparaturen auch im Wohnmietrecht gelten wird (BGH, 08.10.2008, XII ZR 15/07).

EU-Vergleich: Hauskauf in Deutschland richtig günstig

Eigenheime sind in Deutschland günstiger als in vielen anderen EU-Staaten. Nach einer Untersuchung, die alle in einem Jahr verkauften Objekte berücksichtigt, lag der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in Deutschland bei 199.000 Euro. In Irland herrscht mit 201.000 Euro ein ganz ähnliches Preisniveau. Dänische Häuser sind mit 231.000 Euro schon deutlich teurer, in Großbritannien muss man 280.000 Euro ausgeben und in den Niederlanden 290.000. In deutschen Ballungsräumen liegen die Preise je nach Bundesland, Objektstandard und Lage weit über dem oben angegebenen Niveau.

Mietwohnung ist kein Hühnerstall

Hühner sind Nutztiere, "deren Haltung in unserem Kulturkreis typischerweise nicht in Stadtwohnungen, sondern im ländlichen Bereich (...) in gesonderten Ställen stattfindet." Diese Aussage des Amtsgerichts Köln erscheint selbstverständlich - nicht jedoch für den Mieter, der zwei Exemplare dieser Tierart in seiner Wohnung im Mehrfamilienhaus hegte und regelmäßige Versorgung mit frischen Frühstückseiern genoss. Auf dem Balkon hatten die Tiere einen Verschlag als Stall, im Gemeinschaftshof gab es Auslauf. Die Nachbarn beschwerten sich jedoch beim Vermieter über "Scharrlotte" und "Hennriette". Der verlangte die Abschaffung. Der Amtsrichter konnte dies nachvollziehen. Er befürchtete, es andernfalls bald mit Gänsen und Emus in Mietwohnungen zu tun zu bekommen (Az. 214 C 255/09).

Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausreichend

Wer als Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen möchte, muss von Anfang an einen Grund für die Befristung angeben. Welche Gründe hier ins Gewicht fallen, regelt § 575 BGB. Zu diesen zählt auch der Eigenbedarf - also die Nutzung der Räume durch den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Nach einem Urteil des Landgerichts Darmstadt ist es ausreichend, den Eigenbedarf nach Ablauf der Mietdauer als Grund zu nennen. Eine konkrete Begründung und Schilderung der Lebensituation, die zu dem Eigenbedarf führt, sei nicht notwendig. Im verhandelten Fall wollte der Vermieter die Wohnung nach Rückkehr aus dem Ausland wieder selbst bewohnen (19.3.2008, Az. 7 S 152/07).

Entwicklung der Mieten 2010

Die Mieten steigen in Deutschland nicht stark, aber dafür stetig. Zu diesem Ergebnis kommt der Wohnpreisspiegel 2009/2010 der IVD. Bei Neuvermietungen waren 2009 im Durchschnitt 0,9 Prozent mehr Miete zu zahlen als im Vorjahr. Die Steigerungen sind in Großstädten deutlicher als in mittleren und kleinen Städten. Das belegt auch die Studie der DG HYP, die Mietsteigerungen in Großstädten mit einer immer noch zunehmenden Landflucht begründet. Der IVD meldet bei den Nettokaltmieten in Städten über 100.000 Éinwohner einen Anstieg um ca. 1,9 Prozent. Die ausgeprägtesten Mietpreissteigerungen bei Neuverträgen wurden in Mönchengladbach (16,67 Prozent), Karlsruhe (15,38 Prozent) und Dresden (14,75 Prozent) erzielt. Für den Anstieg wird auch die geringe Neubautätigkeit verantwortlich gemacht.

Mit günstigen Zinsen Immobilieneigentum erwerben

Bau- und Kaufinteressenten sind gut beraten, ihre Entscheidung nicht mehr lange aufzuschieben. Doch die günstigen Konditionen sollten andererseits nicht dazu verleiten, überstürzt zu handeln. Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die auch Folgekosten mit sich bringt. Wer es sich leisten kann, sollte bei der Kreditaufnahme wenn möglich eine anfängliche Tilgung von mehr als einem Prozent vereinbaren. Dadurch wird das Darlehen schneller getilgt und früher finanzielle Unabhängigkeit erreicht.

Wohnnebenkosten steigen

Wer es in seinen eigenen vier Wänden schön warm haben möchte, hat es gemerkt: Die Heizkosten sind von Jahr zu Jahr gestiegen. Das Statistische Bundesamt hat die Zahlen für den Zeitraum von 2005 bis 2009 ermittelt. Danach stiegen die Kosten für Zentralheizung und Fernwärme um 33,8 Prozent. Gas und Strom wurden um 29,8 bzw. 26,2 Prozent, Wasser um 5,2 Prozent und Müllabfuhr um 3,5 Prozent teurer. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum um 4,6 Prozent. Zum Vergleich: Die Lebenserhaltungskosten verteuerten sich um 7 Prozent.

Bundesgerichtshof gegen überhöhte Wasserpreise

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung der Hessischen Landeskartellbehörde bestätigt, nach der ein kommunaler Wasserversorger seine Preise um 30 Prozent zu senken hatte. Das Versorgungsunternehmen hatte ab Januar 2003 bei einem typischen Einfamilienhaus 2,10 Euro pro Kubikmeter Wasser abgerechnet. Bei einem Preisvergleich mit 18 anderen Wasserversorgern aus ganz Deutschland hatte das Kartellamt festgestellt, dass der Preis um 30 Prozent überhöht war. Die Behörde erließ eine entsprechende Preissenkungsverfügung. Der Bundesgerichtshof betonte, dass öffentliche Wasserversorger der verschärften kartellrechtlichen Missbrauchsaufsicht unterliegen, was derartige Schritte rechtfertigt. Entsprechende Regelungen für Strom- und Gasversorger würden nicht mehr gelten (2.2.2010, Az. KVR 66/08).

Neuregelungen im Jahr 2010

Im neuen Jahr haben sich viele gesetzliche Regelungen geändert. Dazu gehört etwa die Anhebung des steuerlichen Grundfreibetrages von jährlich 7.834 Euro auf 8.004 Euro für Alleinstehende und von 15.668 Euro auf 16.008 Euro für Ehepaare. Bei der Gewerbesteuer wurde zum 1. Januar 2010 der Anteil der als Kosten absetzbaren Immobielnmieten gesenkt, dieser muss der Bemessungsgrundlage wieder hinzugerechnet werden (50 statt 65%). Das Hotelgewerbe darf sich über den verringerten Mehrwertsteuersatz von sieben Prozent für Übernachtungen freuen, dies gilt jedoch nicht für Ferienwohnungen. Das Erbschaftssteuersystem wurde geändert: Geschwister, Nichten und Neffen werden durch eine Senkung der Erbschaftssteuersätze entlastet.

Energiepreise: Stark versorgerabhängig

Auch im Jahr 2010 ist mit weiteren Steigerungen der Energiepreise zu rechnen - insbesondere bei Strom und Gas. Laut Verbraucherportal toptarif.de haben im Dezember 2009 insgesamt 184 Stromversorgungsunternemen für Anfang 2010 Tariferhöhungen um bis zu 16 Prozent angekündigt. Ein Familienhaushalt muss bei einem durchschnittlichen Verbrauch von 4.000 kWh damit rechnen, im Jahr 56 Euro mehr für Strom zu bezahlen. 54 Stromversorger kündigten jedoch an, demnächst sinkende Kosten an die Verbraucher weiterzugeben. Bei den Gasversorgern planen 88 Unternehmen Preissteigerungen um bis zu 12 Prozent. 53 Gasversorger beabsichtigen Preissenkungen. Als Grund für die unterschiedliche Preispolitik nennt das Internetportal Unterschiede bei den Beschaffungskosten. Verbraucher sollten gründlich vergleichen - und einem Vertrag mit Preisgarantie den Vorzug geben.

Tipps zum Heizkostensparen

Mit einer sinnvollen Regelung der Raumtemperatur sind wesentliche Einsparungen möglich. So sollten die Räume entsprechend ihrer Nutzung geheizt werden. Während in Wohn- und Kinderzimmer etwa 21 Grad Celsius, im Bad 23 Grad normal sind, kann die Temperatur in Küche, Flur und Schlafzimmer auf 16 bis 20 Grad reduziert werden. Wird es jedoch zu kalt, besteht die Gefahr von Schimmelbildung. Grundsätzlich kann abends die Raumtemperatur um drei bis vier Grad sinken. Fährt man in Urlaub, ist ein Herunterdrehen des Thermostats auf Stufe eins oder die Frostschutzeinstellung sinnvoll. Gluckernde Heizkörper sind nicht effektiv. Hier ist eine Entlüftung nochtwendig, die mit Hilfe eines Schlüssels aus dem Baumarkt auch von Laien durchführbar ist. Wichtig: Heizkörper dürfen nicht zugestellt werden, damit sich die Wärme verteilen kann.

Aussichtsreich: Immobilien 2010

Noch ist nicht klar, was die neue Bundesregierung im neuen Jahr für Hauseigentümer und die Immobilienwirtschaft plant. Fest steht: Am 1. Januar 2010 treten die neuen Regelungen zum Erbrecht in Kraft, die in einigen Bereichen die Entscheidungsfreiheit des Erblassers vergrößern. Seit dem 1. Oktober 2009 gilt die Neufassung der Energieeinsparverordnung - Änderungen sind hier zumindest im laufenden Jahr nicht zu erwarten. Noch im Jahr 2009 stimmte der Bundesrat über die Reform der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung ab, die den Feinstaubgehalt der Luft reduzieren soll und Regelungen für kleinere Heizanlagen - insbesondere Holzheizungen - trifft. Verschiendene Änderungen des allgemeinen Steuerrechts wurden noch vor der Bundestagswahl auf den Weg gebracht, zum Beispiel die Anhebung des jährlichen Grundfreibetrages um 170 Euro auf 8.004 Euro (Ehepaare 16.008 Euro). Im Gespräch sind außerdem die Stärkung der Rechte von Vermietern, die Vereinfachung des Mietrechts und die Verbesserung der steuerlichen Förderung im Wohnungsbau.

Wohnimmobilien als Anlage immer interessanter

Die Unsicherheit an den Aktienmärkten, die geringe Verzinsung bei Geldanlagen und die überall diskutierte Gefahr einer hohen Inflation lassen Anleger in Richtung Sachwerte schauen. Als Pluspunkte bei Mehrfamilienhäusern gelten vor allem verlässliche und regelmäßige Mieteinnahmen, ein überschaubares Risiko und die berechenbare Wertentwicklung. Die Preisberechnung nach der sogenannten Maklermethode - Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis - bestätigt, dass sich trotz aller Einbrüche am sonstigen Anlage- und Kapitalmarkt wenig verändert hat, der Trend ist weiterhin positiv. Ausschlaggebend für eine Investition in Immobilien ist der Standort. Die kräftigsten Zuwächse verzeichnen Ballungsgebiete und Wachstumszonen.

Innendämmung nicht grundsätzlich schlecht

Experten raten von einer Innendämmung oft ab. Sie soll ineffektiv sein und die Bildung von Schimmelpilz begünstigen. In einigen Fällen ist jedoch eine Innendämmung ratsam. Zum Beispiel kann bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Fassaden mit vielen Zierelementen und Erkern meistens gar keine Außendämmung erfolgen. Auch die Einhaltung von Grenzabständen oder eine Hausfassade direkt an einer Straße können eine Außendämmung verhindern. Soll ein bisher nicht beheizter Keller geheizt werden, ist die Innendämmung oft der einzige praktikable Weg. Auch für Mieter, die - in Absprache mit dem Vermieter - selbst dämmen wollen, kann sie sich anbieten. Wichtig ist die fachgerechte Ausführung. So sollte an eine Dampfsperre gedacht werden. Als Schichtdicke der Dämmung reichen meistens sechs bis acht Zentimeter aus.

Ungebremste Renovierungsfreude

Umfragen unter deutschen Hauseigentümern haben ergeben, dass die Katerstimmung an den Finanzmärkten nicht unbedingt Investitionen im Wohnbereich verhindert: Hochgerechnet wollen 16,7 Millionen Eigentümer demnächst Renovierungsmaßnahmen und Umbauten ihrer Immobilien einleiten. 62,9 Prozent der Befragten scheren sich nicht um die Finanzkrise und lehnen eine Verschiebung der Arbeiten ab. Dies gilt insbesondere für Haushalte mit einem Monatseinkommen ab 2000 Euro netto. Nur 2,9 Prozent der Befragten gaben an, ihr Renovierungsvorhaben auf unbestimmte Zeit verschoben zu haben, 7,8 Prozent wollen zumindest noch ein Jahr abwarten und 16 Prozent planen zwar keinen dauerhaften Aufschub, aber doch eine längere Abwartefrist als ein Jahr.

Wintergarten statt Loggia: Alle Eigentümer müssen zustimmen

Wenn einzelne Wohnungseigentümer ihre Balkone nachträglich verglasen möchten, brauchen sie dazu die Zustimmung aller Miteigentümer. Das Gleiche gilt für den Bau von Dachgauben, wenn die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Weil derartige Baumaßnahmen den optischen Gesamteindruck einer Wohnanlage verändern, kann die Gemeinschaft sie nicht als Modernisierungsmaßnahme (§22 Abs. 2 WEG) mehrheitlich beschließen. Ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona zum Mietrecht (07.08.2007, 316 C 425/06) verdeutlicht diese Rechtsmeinung und führt aus, dass die Umwandlung einer Loggia in einen Wintergarten auch nicht mit dem Modernisierungsbegriff nach § 559 Abs. 1 BGB begründet werden kann. Ein Wintergarten verbessere zwar die Wohnverhältnisse, sei aber etwas ganz anderes als eine Loggia. Deren besonderes Merkmal bestehe eben gerade darin, dass sie die Möglichkeit bietet, unmittelbar den klimatischen Verhältnissen ausgesetzt zu sein.

Wohnungssuche: Wohnkosten und Infrastruktur entscheidend

Für die meisten Deutschen sind bei der Wohnungsauswahl zwei Faktoren entscheidend: die Höhe der Wohnkosten und die Infrastruktur. Eine Umfrage des Verbandes Bayerischer Wohnungsunternehmen ergab, dass 74 Prozent der Befragten die Kosten für ein wichtiges Kriterium halten, während 68 Prozent auch Wert auf die Infrastruktur legen - also auf Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglicheiten und Schulen. 64 Prozent wünschen sich in erster Linie gute Nachbarn. Dachterrasse und Balkon waren für 59 Prozent wichtig, für 54 Prozent zählt vor allem die Wohnungsgröße. 52 Prozent wünschen sich ein sicheres Umfeld. Der Klimaschutz belegt mit 42 Prozent den siebenten, die hochwertige Ausstattung der Wohnung mit 36 Prozent den achten Platz unter den Auswahlkriterien.

Immobilien behaupten sich

In den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass Immobilien in Deutschland gegenüber anderen Anlageformen deutliche Vorteile bieten. Ihr Preis ist in der Finanzkrise stabil geblieben - und in Ballungsgebieten sogar gestiegen. Andere Kapitalanlagen sind für Investoren heute kaum noch durchschaubar und zeichnen sich oft durch unkalkulierbare Risiken aus. Dagegen erzielt der Vermieter regelmäßig Mieteinnahmen. Besonders hoch in der Gunst der Anleger stehen derzeit vermietete Eigentumswohnungen und gut gelegene Mehrfamilienhäuser. Derartige Anlagen werden auch als Antwort auf eine problematische Zukunft der gesetzlichen Renten gesehen. Von Vorteil ist zudem, dass Mieten im Gegensatz zu Einnahmen aus anderen Anlagen nicht der Abgeltungssteuer unterliegen.
Bei selbstgenutzten Immobilien steht die Kapitalbildung im Vordergrund und bietet dem Eigentümer eine Anlage, mit der er gleichzeitig seine Wohnwünsche umsetzen und eine Absicherung für das Alter erreichen kann.

"Abwrackprämie" für alte Heizung erwünscht

Das Schlagwort Abwrackprämie wird bereits in allen erdenklichen Branchen zur Umsatzförderung verwendet. Die Verbraucherzentrale hat im Rahmen einer Umfrage ermittelt, ob deutsche Hauseigentümer auch für eine Abwrackprämie für ihre alte Heizanlage empfänglich wären. Das Ergebnis: Immerhin 27 Prozent würden eine solche Förderung begrüßen. 35 Prozent der befragten Eigentümer sprachen sich zuminest für eine Verbesserung der steuerlichen Absetzbarkeit von Heizungsmodernisierungen aus. 22 Prozent äußerten den Wunsch nach günstigen Modernisierungskrediten. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber die bestehenden Fördermöglichkeiten weiter ausbaut.

Klimaanlagen - was ist beim Kauf zu beachten?

Heiße Tage im Sommer lassen viele Hauseigetümer mit einer Klimaanlage liebäugeln. In Baumärkten sind preisgünstige Modelle im Angebot. Ihre Funktionsweise ähnelt der eines Kühlschranks. Ein Kältemittel wird durch Verdichter und Verflüssiger geleitet und zieht schließlich Wärme aus der Raumluft. Mobile Geräte haben Rollen, um sie in unterschiedlichen Räumen verwenden zu können. Am Verflüssiger entsteht Warmluft, die per Schlauch nach draußen zu führen ist. Diesen Schlauch aus dem offenen Fenster zu hängen bedeutet aber, neue Wärme hereinzulassen. Eine Öffnung in der Außenwand ist vorzuziehen. Bei Mietwohnungen ist dafür die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, ebenso wie für die Installation von Anlagen, die fest in einem Fenster oder einem Wanddurchbruch angebracht werden. Nachteil der Klimageräte: Sie verbrauchen viel Strom - mit 30 bis 50 Euro mehr im Monat ist zu rechnen. Käufer sollten auf das Etikett mit den Energieverbrauchs-Kennbuchstaben A bis G achten. A-Geräte verbrauchen den wenigsten Strom.

Ab 2009: Engergieausweis für jüngere Altbauten

Die schrittweise Einführung des Energieausweises für Gebäude geht in die Zielgerade: Seit dem 1. Januar 2009 ist er nun auch Pflicht für Wohngebäude, die nach 1965 fertig gestellt wurden. Für bestehende Nichtwohngebäude - etwa Gewerbeobjekte - muss ab dem 1. Juli 2009 ein Energieausweis bereitgehalten werden. Der Ausweis wird nur bei Verkauf oder Neuvermietung benötigt. Dann muss er Interessenten auf Anfrage unverzüglich vorglegt werden - sonst drohen Bußgelder. Auch für öffentliche Gebäude ab 1.000 Quadratmeter Nutzfläche mit Publikumsverkehr ist ab dem 1. Juli 2009 ein Energieausweis erforderlich. Dieser muss an einer gut zugänglichen Stelle ausgehängt werden. Ein Wahlrecht zwischen dem Enerieausweis auf Verbrauchs- und dem auf Bedarfsbasis besteht für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten und für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt worde, sowie für modernisierte ältere Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügen und für Nichtwohngebäude.

Immobilien - eine langfristig sichere Anlage

Immobilien werden oft als die Königsklasse der Geldanlage bezeichnet. Hier investiert man in einen stabilen Sachwert und nicht in vergängliches Papier. Von der Börse erwarten Finanzexperten dagegen auch 2009 weitere böse Überraschungen. Wer seine Altersvorsorge allein auf Aktien oder Fonds aufbaut, kann als Rentner leicht mit leeren Taschen dastehen - die Entwicklungen der Märkte sind nun einmal vom Zufall abhängig. Wer kann schon wissen, ob der Marktwert der Papiere gerade zum Zeitpunkt des Rentenbeginns einen Verkauf erlaubt? Sichere Geldanlagen wie Sparkonten oder Bundesschatzbriefe werfen kaum Zinsen ab - und wenn große Summen investiert werden, sind auch erhebliche Steuern zu zahlen. Immobilien können dagegen im Alter selbst bewohnt oder vermietet werden. Ihre Wertentwicklung ist von Lage und Zustand abhängig - Faktoren, die der Investor beeinflussen kann.

Steigende Immobilienpreise

Der deutsche Immobilienmarkt wird Statistiken zufolge von der weltweiten Finanzkrise kaum beeinflusst. Im Jahr 2008 war in Großstädten sogar eine Steigerung der Immobilienpreise zu verzeichnen. So erhöhte sich der durchschnittliche Preis für freistehende Einfamilienhäuser zum Beispiel in Magdeburg um 13,64, in München um 5,10 und in Mainz um 3,33 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die stärksten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen verzeicnete Bochum mit 11,11 Prozent, in Kiel stiegen die Preise um 7,53, in Koblenz um 5,88 und in Nürnberg um 4,96 Prozent. Im Durchschnitt der 80 deutschen Großstädte stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 0,5 bis 1,8 Prozent. Grundsätzlich beobachten Immobilienfachleute ein zunehmendes Interesse an der vermieteten Immobilie als Kapitalanlage, die nicht von den Schwankungen der Aktienmärkte abhängig ist.

Denkmalschutz und Kapitalanlage

Baudenkmäler sind Kulturgüter, deren Erhalt sich der Staat nicht leisten kann. Wer einem solchen Objekt wieder zu altem Glanz verhilft, kann daher staatliche Förderung erwarten. Diese zeigt sich in Steuervorteilen: So können die nach dem Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes zur Nutzbarmachung anfallenden Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren komplett abgesetzt werden: 8 Jahre lang mit 9 % und weitere 4 Jahre mit 7 %. Wird das Objekt selbst bewohnt, können 10 Jahre lang 9 % abgezogen werden. Auch die Anschaffungskosten für den Altbau sind steuerlich absetzbar (bis Baujahr 1924 über 40 Jahre mit 2,5 %, Häuser ab 1925 über 50 Jahre mit 2,0 %). Nicht steuerlich relevant sind Grundstücksanteile. Als Investition sind Gebäude mit geringen Anschaffungskosten und hohem Modernisierungsbedarf besonders interessant. Nicht zu vernachlässigen ist die Lage des Objekts: am besten in einer Stadtregion mit guten Entwicklungschancen. Für die Sanierung und Modernisierung von Baudenkmälern existieren zusätzliche Förderungen.

Eigenkapital immer wichtiger

Vom Immobilienkauf ohne Eigenkapital wird schon seit längerer Zeit abgeraten. Komplizierte Steuerspar- und Erwerbsmodelle halten oft nicht, was sie versprechen. Die sich mittlerweile auch in Deutschlnd auswirkende Hypothekenmarktkrise hat zur Folge, dass Banken bei der Kreditvergabe vorsichtiger werden - Sicherheiten und Eigenkapital werden immer wichtiger. Grundsätzlich sollte die Eigenkapitalquote so hoch wie möglich sein. Empfohlen werden mindestens 25 bis 30 % der Anschaffungskosten. Banken sind durchaus bereit, auch eine Eigenleistung auf der Baustelle wie Eigenkapital anzuerkennen. Abhängig von den handwerklichen Fähigkeiten des Bauherrn können auf diesem Weg erhebliche Baukosten eingespart werden. Eigenleistungen bewerten die Banken als Eigenkapitaleinsatz von etwa 10 bis 15 %.

Balkonausbau ist Modernisierung

Wohneigentümer können Modernisierungsmaßnahmen mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile mehrheitlich beschließen. Voraussetzung ist allerdings, dass durch diese Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.

Als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne dieser neuen gesetzlichen Regelung gelten Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. So stellt auch der erstmalige Anbau eines Balkons eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG dar, weil sein Nutzwert für Erholungs- und Freizeitzwecke zu einer Gebrauchswerterhöhung der Wohnung führt. Daran ändert sich nach Auffassung des AG Konstanz auch dann nichts, wenn die Wohnung bereits über eine Dachterrasse verfügt (Urteil vom 25. Oktober 2007, 12 C 19/07). Durch einen Balkonanbau wird auch die Eigenart einer Wohnanlage jedenfalls dann nicht verändert, wenn die Ausführung in gleicher Art und Größe erfolgt wie bei den schon vorhandenen Balkonen.

Übertragung der Streupflicht im Winter

Grundsätzlich liegt die Räum- und Streupflicht auf dem öffentlichen Gehweg vor einem Grundstück bei der Gemeinde. Diese überträgt die Pflicht meist auf den Grundstückseigentümer, der sie im Vermietungsfall seinerseits meist auf die Mieter oder auf eine Firma, etwa einen Hausmeisterdienst, überträgt. Der Bundesgerichtshof (22.1.2008, Az. VI ZR 126/07) hat zur Haftung in Schadensfällen entschieden: Bei Übertragung der Räumpflicht auf eine Firma kann ein Mieter, der sich bei einem Sturz verletzt, direkt die Firma verklagen. Der Vermieter bleibt außen vor. Die Richter betonten, dass der Vermieter hier seine Verkehrssicherungspflicht auf die Räumfirma übertragen habe, die laut Vertrag ausdrücklich dafür verantwortlich sei, den Gehweg schnee- udn eisfrei zu halten. Der Vertrag zwischen Vermieter und Räumfirma beziehe sich auch auf den Zugang zum Haus und bezwecke somit insbesondere den Schutz der Mieter und nicht nur fremder Passanten.