Rechtsprechung im Immobilienmarkt

Umlage der Grundsteuer

Vermieter können die Grunsteuer laut Betriebskostenverordnung auf ihre Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Bei gemischt genutzen Häusern kann die Grundsteuer für Gewerbeflächen höher sein. Die Wohnungmieter dürfen dadurch aber nicht stärker belastet werden. Daher ist der Grundsteueranteil der Gewerbesteuerräume bei der Abrechnung herauszurechnen. Häufig trifft der Grundsteuerbescheid erst beim Vermieter ein, wenn die Nebenkosten schon abgerechnet sind. Vermieter dürfen jedoch den Mietern auch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist die Grundsteuer noch berechnen, weil sie auf das Arbeitstempo der Steuerbehörden keinen Einfuss haben. Der Bundesfinanzhof billigt dem Vermieter ab Zugang des Steuerbescheides drei Monate für die Abrechnung zu (Az. VIII ZR 220/05).

Muss der Stellplatzvermieter Schnee räumen?

Der Vermieter eines PKW-Stellplatzes ist dem Mieter grundsätzlich nicht zum Winterdienst verpflichtet, entschied das OLG Düsseldorf. Bereits für öffentliche Parkplätze gilt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei schnellem Fahrzeugwechsel besteht. Dem Autofahrer kann zugemutet werden, Gefahren auf kurzen Strecken selbst zu meistern. Ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer stelle sich in der Regel durch eigene Vorkehrungen auf die winterlichen Verhältnisse ein. Die für öffentliche Parkplätze eintwickelten Grundsätze für Streupflichten gelten erst Recht auf vollkommen untergeordneten privaten Stellplätzen. Der Mieter ist gehalten, durch geeignetes Schuhwerk oder Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung selbst Vorkehrungen zur Schadensvermeidung zu treffen. Tut er dies nicht und zieht er sich bei einem Sturz Schäden zu, so hat sich - in Juristendeutsch - sein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht (OLG Düsseldorf, 19.Mai 2008, I-24 U 161/07).

Kein Pferdestall vor dem Nachbarhaus

Hauseigentümer müssen nicht hinnehmen, dass ihre Gemeinde einem Nachbarn in zehn Metern Entfernung zu ihrem Wohnhaus einen Pferdestall genehmigt. Dies entschied das Verwaltungsgericht Koblenz. Nicht akzeptabel sind, so die Richter, insbesondere die auch bei sorgfältiger Pflege auftretenden Gerüche sowie ein möglicher Ungezieferbefall der Tiere. Erschwerend kam hinzu, dass der genehmigte Stall in einem reinen Wohngebiet lag (VG Koblenz, Az. 1 K 1256/08). In einem Mischgebiet kann die Sache laut Gericht ganz anders aussehen.

Berechnung der Wasserkosten

Die Berechnung der Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung von Mietwohnungen kann Probleme aufwerfen, wenn nicht alle Wohnungen im Haus mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Dazu existiert nun ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (12.3.2008, Az. VIII ZR 188/07). Danach gilt: Auch wenn nur eine einzige Einheit im Mehrfamilienhaus keinen Wasserzähler hat, darf der Vermieter bei allen die Wasserkosten nach dem Anteil an der Wohnfläche berechnen. Nach dem erfassten Verbrauch muss nur dann abgerechnet werden, sofern alle Wohnungen Kaltwasserzähler besitzen und im Mietvertrag keine anders lautenden Vereinbarungen bestehen.

Abnahme "unter Vorbehalt" bleibt Abnahme

Wer ein Abnahmeprotokoll mit dem Zusatz "unter Vorbehalt" unterschreibt, bestätigt damit die im Wesentlichen vertragsgemäße Durchführung der Arbeiten. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm. In dem betreffenden Fall ging es um den Einbau von Fenstern in einem Einfamilienhaus. Der Auftraggeber verweigerte die Zahlung mit dem Hinweis auf den Vorbehalt. Das Gericht entschied jedoch, dass auch eine Abnahme "unter Vorbehalt" alle Rechtswirkungen einer normalen Abnahme entfaltet. Der Werklohnanspruch sei damit fällig. Der Auftraggeber habe sich durch den Zusatz lediglich die spätere Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen vorbehalten (14.3.2008, Az. 21 U 34/07).

Abstand von Windkraftanlagen zur Wohnbebauung

Bisher verstieß eine Windkraftanlage, die mehr als das Dreifache ihrer Gesamthöhe von der Wohnbebauung entfernt ist, in keinem Fall gegen das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme, eine Anlage, die weniger als das Zweifache ihrer Gesamthöhe entfernt ist, jedoch immer. Das OVG Nordrhein-Westfalen hat jetzt klargestellt, dass die in der Rechtsprechung verwendeten Abstandswerte lediglich Orientierungswerte sind. Nicht nur die Abstandsrichtwerte seien zu berücksichtigen, sondern vorrangig die Besonderheiten der örtlichen Situation, beispielsweise Geländehöhenunterschiede (OVG NRW, 22.03.2007, Az.: 8 B 2283/06).

Schuld am Schimmel

Schimmelbildung in Mietwohnungen führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich wird jede erhebliche Schimmelbildung als Mangel der Mietsache betrachtet. Das Landgericht Gießen (1 S 63/00) hat jedoch klargestellt, dass hier differenziert werden muss. Kann der Vermieter - zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten - beweisen, dass die Bausubstanz des Mietobjekts einwandfrei ist, haftet er nicht. Mietminderung und Handwerkerrechnungen sind vom Tisch. Wichtig beim Einbau neuer Isolierglasfenster: Der Vermieter sollte den Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass künftig mehr gelüftet werden muss. Tritt infolge fehlerhaften Lüftens bei ansonsten tadelloser Bausubstanz Schimmel auf, liegt die Veranwortung beim Mieter.

Umlage neu entstehender Betriebskosten

Der Vermieter kann die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die er während des bestehenden Mietverhältnisses neu abschließt, anteilig auf die Mieter umlegen, wenn die Kosten dieser Versicherung im Mietvertrag als umlegbar vereinbart sind und dort geregelt ist, dass auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen sind. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 27.September 2006.

Rauchverbot in Mietwohnung?

Das Rauchverbot in Gaststätten ist nun Gesetz geworden, und allgemein nimmt die Toleranz für das Rauchen und seine Nebenerscheinungen ab. Vermieter versuchen bereits gelegentlich, das Rauchen in der Mietwohnung vertraglich zu untersagen. Im Jahr 2007 entschied der Bundesgerichtshof, dass Rauchen in der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Schadensersatzansprüche des Vermieters für Nikotinablagerungen und Verfärbungen wurden abgelehnt (Az. VIII ZR 124/05). Ein neues BGH-Urteil zum exzessiven Rauchen wird dieser Tage erwartet. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass ein Rauchverbot im Formularmietvertrag unwirksam ist. Individuell vereinbart und in den Vertrag aufgenommen werden kann eine solche Regelung allerdings trotzdem (Amtsgericht Rastatt, Az.: 3 C 341/04, 26.4.2005). Dann muss sich der Mieter daran halten und sieht sich bei Missachtung gegebenenfalls Schadensersatzansprüchen gegenüber. Grundsätzlich verboten werden darf das Rauchen im Hausflur.

Mieter hat Anspruch auf Graffiti-Beseitigung

Graffiti können einen Mangel der Mietsache darstellen und sind vom Vermieter zu beseitigen, urteilte das AG Berlin-Charlottenburg (Az.: 22.6.06, 233 C 47/06, NZM 2007, 484). Der Mieter hatte gefordert, großflächiges Graffiti von den Wänden und am Hauseingang entfernen zu lassen. Das Gericht stellte fest, dass der vertragsgemäße Zustand der Mieträume auch Grundstücks- und Gebäudeteile umfasst, die dem Zugang zur Mietsache oder der gemeinschaftlichen Benutzung dienen. Dabei sind die Umstände des Einzelfalles zu beachten, insbesondere die Ortssitte, der Zweck, der Preis der Mietsache und deren Zustand bei Anmietung. Das Kammergericht (WuM 1986, 42) und das AG Hamburg )WuM 2006, 244) haben ähnlich entschieden.

Absatzfähige Zweitwohnung

Der Bundesfinanzhof hat zwei Grundsatzurteile zur doppelten Haushaltsführung gefällt (Az. VI R 10/06; VI R 23/05). Danach können Arbeitnehmer die Kosten für eine Zweitwohnung am Arbeitsort nur noch bis zu einer Wohnungsgröße bis 60 qm von der Steuer absetzen. Zweites Kriterium ist die Einhaltung der ortsüblichen Miete. Der Steuerabzug soll so auf den notwendigen Mehraufwand beschränkt werden. Eine verbindliche Höchstgrenze wollten die Richter wegen des unterschiedlichen Mietniveaus an unterschiedlichen Orten nicht festlegen. Als Zweitwohnung gilt generell jede Unterkunft, in der Arbeitnehmer übernachten können - eine Mietwohnung genauso wie eine Eigentumswohnung.

Unwirksame Kündigung durch Mieter

Eine fristlose Kündigung kann nur im Ausnahmefall ausgesprochen werden. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass auch der Mieter nicht ohne Weiteres fristlos kündigen kann. Kündigt ein Mieter aufgrund einer behaupteten Gesundheitsgefährdung - im BGH-Fall ging es um Schimmelbildung - so muss er dem Vermieter gegenüber zunächst den Mangel rügen und zur Beseitigung des Problems eine angemessene Frist einräumen. Ohne eine solche Abmahnung ist die fristlose Kündigung des Mieters unwirksam. Auch die Mietzahlung darf nicht mit sofortiger Wirkung eingestellt werden - hier kann allenfalls die Miete in einem dem Mangel angemessenen Maße gemindert werden (BGH, Az. VIII ZR 182/06).

Mieterhöhung trotz verspäteter Mitteilung

Modernisierungsmaßnahmen sind nach dem Gesetz dem Mieter drei Monate vorher anzukündigen. Der Bundesgerichtshof hat nun darauf hingewiesen, dass ein Versäumen dieser Frist nicht die anschließende Mieterhöhung wegen Modernisierung verhindert. Wurde die Modernisierung nicht fristgerecht oder überhaupt nicht angekündigt, führt dieses lediglich dazu, dass der Beginn der Mieterhöhung sich verschiebt, so die Richter. (Az. VIII ZR 6/07, 19.9.2007).

Neues Urteil zur Abgeltungsklausel

Der Bundesgerichtshof hat sich wieder einmal mit dem Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt. Es ging um Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der bekannten Renovierungsfristen zur Zahlung eines Kostenanteils für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten. Der GH (VIII ZR 143/06, 26.9.2007) bestätigte, dass solche Klauseln zulässig sind, sie müssen jedoch so formuliert werden, dass die Beteiligungsquote des Mieters außer vom Zeitablauf auch vom tatsächlichen Wohnungszustand abhängt. Im Streitfall hatte der Vermieter die Formulierung "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 1 bis 4" gewählt. Diese Klausel sei für Nichtjuristen unverständlich und ermögliche unterschiedliche Berechnungen der Kostenquote, erklärten die Richter.

Optimaler Versicherungsschutz für Bauherren

Welche Versicherungen für Bauherren sinnvoll sind, hängt vom Einzelfall ab. Wichtig ist eine Bauwesen- bzw. Bauleistungsversicherung, die alle am Rohbau entstehenden Schäden infolge höherer Gewalt abdeckt (Regenwasser, Sturm). Dabei können auch eine Rohbau-Feuerversicherung und eine Diebstahlversicherung mit abgeschlossen werden. Die Bauleistungsversicherung gilt meist bis zum Bezug des Gebäudes. Kommen auf der Baustelle Personen zu Schaden, haftet in der Regel der Bauherr. Hier schafft eine zeitlich begrenzte Bauherrenhaftpflichtversicherung Abhilfe. Sollen Freunde und Verwandte entgeltlich oder unentgeltlich mithelfen, müssen diese in der gesetzlichen Unfallversicherung versichert werden. Vor dem Konkurs des Bauunternehmers schützt eine Baufertigstellungsvericherung, die vom Bauunternehmer abgeschlossen wird.

Einbehalten der Mietkaution

Der Bundesgerichtshof hat die unter Vermietern übliche Praxis bestätigt, einen Teil der Mietkaution bis zur Abrechnung über die Betriebskosten einzubehalten. Eine Mieterin hatte sofort nach Ende des Mietvertrages die Rückzahlung der Kaution verlangt. Der Vermieter erwartete jedoch noch eine Betriebskostennachzahlung für das Vorjahr und behielt einen Teil der Kaution zunächst ein. Die umgehend eingereichte Klage der Frau war erfolglos. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 71/05, 18.01.2006) stellte fest, dass ein angemessnener Teil der Mietkaution bis zum Ende der dem Vermieter zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten werden darf. Diese Frist kann im Einzelfall durchaus sechs Monate überschreiten. Auch noch nicht fällige Betriebskostennachzahlungen nach Vertragsende gehören zu den von der Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters.

Raumtemperatur in Gewerberäumen

Die Raumtemperatur in einem als Spielsalon genutzten gewerblichen Mietobjekt darf 26 Grad nicht überschreiten, es sei denn, draußen herrschen Temperaturen von mehr als 32 Grad; in diesem Fall muss die Innentemperatur mindestens 6 Grad unter der Außentemperatur liegen, entschied das OLG Hamm (28.02.2007, 30 U 131/06) unter Fortsetzung seiner bisherigen Rechtsprechung. Zur Begründung dieser Werte bezog sich das OLG zum einen auf die Arbeitsstättenverordnung nebst Arbeitsstättenrichtlinie und zum anderen auf die DIN 1946-2, stellte aber auch klar, dass hierzu abweichende Regelungen im Mietvertrag hätten getroffen werden können.

TIPP: Will sich der Vermieter nicht dem Risiko aussetzen, zur Einhaltung der oben genannten Temperaturen verpflichtet zu werden, sollte er durch einen Hinweis im Mietvertrag klarstellen, dass das Objekt nicht über eine Klimaanlage verfügt und eine Höchsttemperatur nicht gewährleistet werden kann.

Fassadenwerbung erlaubt - Werbefolien an Fenstern nicht

In einer Teilungserklärung war geregelt, dass Werbeschriften an der gesamten Fassade angebracht werden dürfen, soweit sie nicht die freie Sicht aus den Fenstern behindern. In der Auslegung dieser Regelung kann nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (13.02.2006, I-3 Wx 181/05) jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass an Fenstern der Wohnungseigentumsanlage angebrachte Werbefolien entfernt werden, auch wenn die Sicht aus den Fenstern nicht beeinträchtigt. wird. Ein vermietender Wohnungseigentümer ist zur Beseitigung verpflichtet, wenn sein Mieter die Werbeschriften angebracht hat. Nach Auffassung des Gerichtes ergibt sich aus dieser Regelung, dass Fenster grundsätzlich nicht zur Werbung genutzt werden dürfen. Die freie Sicht werde auch durch die Anbringung von Folien behindert, die anstreitig das äußere Erscheinungsbild der Anlage beeinträchtigen.

Maschendrahtzaun

Vom Maschendrahtzaun wurde vor einigen Jahren oft gesungen. Auch das Amtsgericht Strausberg kann davon nun ein Lied singen - es hatte sich mit dem erbitterten Streit zweier Grundstücksnachbarn zu beschäftigen. Beide hatten vor einer Schiedsstelle vereinbart, dass die gemeinsame Grundstückgrenze durch einen 1,25 Meter hohen Maschendrahtzaun markiert werden sollte. Einer der Nachbarn baute stattdessen eine knapp doppelt so hohe blickdichte Wand aus Holz und Eisen. Das Gericht (Az. 9 C 205/04) ordnete die Entfernung an und verwies darauf, dass die Einigung vor der Schiedsstelle bindend ist. Daher muss nun der besagte Maschendrahtzaun errichtet werden.

Kaltwasserzähler erhöht den Wohnwert

Wird eine Mietwohnung nachträglich mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgerüstet, stellt dies eine wohnwerterhöhende bzw. verbrauchskostensenkende Maßnahme dar. Der Vermieter darf daher eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Zähler kauft und installieren lässt. Die Nachrüstung mit gemieteten oder geleasten Zählern rechtfertigt dem Amtsgericht Berlin-Köpenick zufolge keine Mieterhöhung. Grund: Miete und Leasingraten können über die Betriebskostenumlage auf die Mieter verteilt werden. Eine mehrfache Bezahlung der gleichen Leistung soll vermieden werden (Az. 6 C 105/06).   

Lärmschutz mit Verzögerung

Erhöht eine Straßenbaumaßnahme die Lärmbelastung der Anwohner, können diese die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen - z.B. die Errichtung eines Lärmschutzzaunes - fordern. Steigt die Lärmbelastung erst im Laufe der Zeit so stark an, dass bei entsprechender Lärmbelastung zur Zeit der Errichtung Anspruch auf Lärmschutz bestanden hätte, kann dieser Anspruch auch noch nachträglich geltend gemacht werden. Dem Bundesverwaltungsgericht zufolge (Az. 9 C 2/06)können Anwohner 30 Jahre lang nach der Errichtung der Straße derartige Maßnahmen fordern. Im verhandelten Fall hatte der Verkehrslärm einer 1974 gebauten Straße um mindestens drei Dezibel zugenommen.

Keine Haftung für Hindernisse

Grundstückseigentümer haften für vieles, aber nicht alles. Das zeigte sich in einem Urteil des Amtsgerichts Limburg. Geklagt hatte ein Autofahrer, der bei Dunkelheit mit einem Betonklotz kollidiert war. Dieser hatte sich aus einer Grundstückseinfassung gelöst und war von Unbekannten aus dem Vorgarten des Grundstücks auf die Fahrbahn getragen worden. Das Gericht erinnerte daran, dass die Verkehrssicherungspflicht des Grundeigentümers nicht die Verhinderung jeglicher denkbaren Gefahren einschließe. Bei einem Betonbrocken, der abends noch friedlich im Vorgarten liege, müsse nicht mit plötzlichen Ortswechseln gerechnet werden. Die unbewachte Lagerung solcher Gegenstände auf einem Privatgrundstück sei ohne Weiteres zulässig (Az. 4 C 2124>/05, Urteil vom 1.3.2006).

Erbschaftsteuer verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden (BVerfG, 7.11.06, 1 BvL 10/02), dass das Erbschaftsteuerrecht verfassungswidrig ist. Die Erhebung der Erbschaftsteuer beziehe sich auf Werte, deren Ermittlung bei Vermögensgegenständen wie Betriebsvermögen, Grundvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben den Anforderungen des Gleichheitssatzes nicht genüge. Bei bebauten Grundstücken führe die geltende Methode der Bewertung mit Hilfe eines einheitlichen Vervielfältigers zu Grundbesitzwerten, die zwischen weniger als 20% und mehr als 100% des Verkehrswertes schwanken. Nach Ansicht der Karlsruher Richter ist es offensichtlich, dass ein einheitlicher Vervielfältiger für bebaute Grundstücke ohne Berücksichtigung der Grundstücksart und der Lage zu erheblichen Unterschieden führt und die Bewertung daher willkürlich sei. Bis Ende 2008 soll der Gesetzgeber eine Neuregelung erlassen. Bis dahin sind die bisher geltenden Regelungen weiter anzuwenden.

Günstige Grundstücke für Einheimische

Mit dem sogenannten Einheimischenmodell wollen Gemeinden ihren Bürgern den Eigenheimbau schmackhaft machen. Dabei veräußert die Gemeinde den Baugrund unter Marktwert. Der Haken: Oft wird vertraglich geregelt, dass der Käufer bei Wiedervaerkauf innerhalb von zehn Jahren den differenzbetrag zwischen Verkehrswert und verbilligtem Kaufpreis an die Stadt nachzahlen muss. So war es auch bei den Käufern einer Doppelhaushälfte im Allgäu, die ihr Eigenheim nach dem Bau sofort verkauften und die Forderung der Gemeinde in Höhe von 11.768 Euro ablehnten. Vor dem Bundesgerichtshof war die Gemeinde erfolgreich: Die Richter sahen die Nachforderung als einziges Druckmittel an, mit dem die Gemeinde Verstöße gegen die Zehn-Jahres-Frist unterbinden könne. Die Klausel sei keine unangemessene Benachteiligung der Käufer (Az. V ZR 33/06, 13.10.2006).

Mietwohnung muss nicht kindersicher sein

Vermieter müssen Mietwohnungen nicht bruchsicher umbauen, bevor sie an Familien mit Kleinkindern vermieten. Dies geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes hervor. Geklagt hatten Eltern, deren zweijährige Tochter beim Spielen die Glasscheibe einer Zimmertür durchbrochen und sich dabei verletzt hatte. Die Eltern waren der Ansicht, dass der Vermieter vor ihrem Einzug Sicherheitsglas hätte einbauen müssen. Das Gericht (16.5.2006, Az. VI ZR 189/05) wies die Schmerzensgeldklage jedoch ab: Nicht jeder möglichen Gefahr könne vorbeugend begegnet werden. Die Wohnung habe sich im Einklang mit den baurechtlichen Vorschriften befunden.

Bushaltestelle wichtiger als hohe Miete

Wer schon einmal in einer Wohnung mit "direktem Busanschluss" gewohnt hat, weiß, was eine körperbedrohende Belästigung ist. Aber das Landgericht München I (Az. 6 O 19271/02) ist bei seiner Abwägung der verschiedenen Argumente zu dem Ergebnis gekommen, dass das allgemeine Interesse an einem funktionierenden öffentlichen Bussystem höher einzustufen ist, als der Wunsch eines Wohnungseigentümers, ohne Busanbindung mehr Miete zu erzielen. Dabei hatte dieser nachgewiesen, dass Busse im 10-Minutentakt vor seiner im Erdgeschoss liegenden Wohnung halten und starten.

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